Správa o činnosti správcu za rok 2013
predložená v zmysle "Zmluvy o výkone správy" za bytový dom a nebytové priestory
Vážené dámy, vážení páni, dovoľte mi, aby som Vám predniesol správu o činnosti správcu za rok 2013. V rámci vyúčtovania nákladov za služby spojené s bývaním dostal každý jeden vlastník bytu a nebytových priestorov vyúčtovanie skutočných nákladov spojených s prevádzkou jeho bytu/priestoru za kalendárny rok 2013. Podrobný rozpis postupu vyúčtovania je v prílohe správy. Samotné vyúčtovanie obsahuje údaje o dome (plochy, spotreby a náklady), z nich vypočítané jednotkové ceny, spotreby za konkrétny byt/priestor a náklady tohto bytu/priestoru. Následne sú náklady porovnané s predpísanými platbami za rok 2013, z čoho vzniká údaj výsledok vyúčtovania (preplatok alebo nedoplatok). V prípade, že realizované platby vlastníkov sú vyššie, alebo nižšie než predpísané, je výsledok vyúčtovania ešte kompenzovaný s aktuálnym stavom konta (v čase spracovania vyúčtovania to je stav konta k 31. 3. 2014) – to je z dôvodu, aby sme vracali len reálne aktuálne preplatky alebo požadovali len úhradu aktuálnych nedoplatkov. Ak napríklad niekto má nedoplatok z vyúčtovania skutočných nákladov, ale k 31.3.2014 zaplatil na mesačných platbách viac ako bolo predpísané, nebudeme od neho požadovať úhradu nedoplatku z vyúčtovania ale len zostatok nedoplatku poníženého o aktuálny preplatok na platbách.
V zmysle zákona sme zástupcom vlastníkov doručili aj podrobné vyúčtovanie fondu opráv jednotlivých domov za rok 2013 s položkovým popisom čerpania jednotlivých položiek. Zároveň, bytové domy, ktoré majú úver na obnovu bytového domu, majú priložený aj ročný prehľad splátok úveru a jeho zostatku za sledovaný rok.
V rámci Zmluvy o výkone správy Vám zabezpečujeme výkon správy v rozsahu určenom v tejto zmluve t.j. - zabezpečuje služby spojené s bývaním – dodávka, kontrola a rozúčtovanie všetkých druhov energií, poistenie budovy, prevádzka a revízie vyhradených technických zariadení, sledovanie a vyhodnocovanie platieb spojených s bývaním, vedenie podvojného účtovníctva spravovaného objektu s členením na analytické účty za jednotlivé energie a služby.
V prípade potreby na základe požiadavky zástupcu bytového domu, alebo domovej schôdzi zabezpečujeme aj údržbu a opravu spoločných častí a zariadení bytového domu na náklady fondu opráv domu. Naše družstvo má pre tento účel vlastných údržbárov, ktorí sú schopní zabezpečiť odstránenie prakticky 80 - 90 % všetkých drobných porúch veľmi operatívne, bez čakacích lehôt. Všetky požiadavky nám ale musí predložiť zvolený zástupca vlastníkov – nie je možné vykonávať opravy na dome bez jeho vedomia. Výnimkou sú len havarijné situácie, keď je potrebné rýchle zabrániť vzniku škôd alebo dokonca ohrozeniu na zdraví a životoch užívateľov.
Ako správca viacerých objektov využívame svoju pozíciu „väčšieho odberateľa“ aj v dojednávaní výhodnejších cien za odoberané energie, tam kde je to možné – konkrétne elektriku a plyn, s cieľom minimalizovať prevádzkové náklady spravovaných objektov a tým aj skutočné náklady jednotlivých vlastníkov. Ako sme Vás už minulý rok informovali, uvedené sa nám podarilo, pretože vieme garantovať množstevné zľavy.
Každoročne sme Vás podrobne informovali na schôdzach zástupcov vlastníkov, čo pre ktorý dom pripravujeme, čo sme pre ktorý dom vykonali a čo to pre ktorý dom prinieslo. Tento rok sme sa rozhodli, že Vám predložíme odpočet našej činnosti, ktorú sme vykonali nad rámec zmluvných vzťahov za celé družstvo a vyčíslime dosiahnuté úspory. Samozrejme v prvom rade ide o úspory, ktoré pociťujete vo svojich peňaženkách, ale ich celkový súčet predstavuje aj celospoločenskú úsporu a to z hľadiska podstatného zníženia emisií o viac ako 50%, čím prispievame aj k zníženiu skleníkových plynov a tým aj k zlepšeniu životného prostredia.
Ako správca sa dlhodobo snažíme nad rámec zmluvných vzťahov robiť všetky možné opatrenia, aby sme dosiahli úspory a znížili tak náklady vlastníkov na bývanie. Že sa nám to aj darí, potvrdzujú nielen konkrétne čísla za spravované objekty spolu (uvedené nižšie) ale aj informácie od niektorých vlastníkov, ktorí si svoje náklady v bytoch pod našou správou porovnávali s nákladmi za podobné byty u iných správcov. Uvádzame príklad, keď jeden vlastník bytu v Bratislave si získal informácie o platbách z iných domov a iných správcov v Bratislave a zistil, že jeho náklady za 3-izbový byt sú menšie ako náklady za garsónku v Petržalke.
Na základe uvedeného sme zvolili aj filozofiu tejto správy. Ako sa všeobecne hovorí v dnešnej dobe nie je problém nič, ale musí byť dostatočné množstvo peňazí. Keďže naši bývalí družstevníci, teraz vlastníci, tých peňazí nikdy nemali nazvyš, tak sme celú starostlivosť o technický stav bytových domov vykonali tak, že za malé peniaze sme vykonali veľmi veľa užitočného pre vlastníkov bytov.
Touto našou činnosťou na úseku zabezpečovania odstraňovania systémových závad a obnovovania bytových domov a hlavne spôsob financovania, ako sme to výhodné pre vlastníkov bytov vybavili a zrealizovali. Uvedené sa prejavilo práve tým, že v dnešnej dobe môžeme konštatovať, že máme jednu z najnižších platieb za bývanie a služby spojené s bývaním. Nasledovne uvedené úspory sa nám podarilo získať činnosťou, ktorú nevykonáva každý správca či bytové družstvo:
I. – platby do FPUO:
Bytové domy, ktoré realizovali odstránenie systémových závad a obnovu bytových domov cez komerčné banky v takom rozsahu ako my, platia na fond opráv cca 1,5-1,7 €/m2, čo znamená pri priemernom 3 –izbovom byte o výmere 68,0m2 je mesačná platba len do fondu opráv cca -110,0 €. Nami spravované bytové domy si tvoria fond opráv priemerne cca 0,6-0,8€/m2 t.j. čo je pri takom istom 3 izb. byte mesačná platba 47,6€, teda nižšia až o 62,4 €. Pritom táto výška tvorby fondu opráv ktorú máme nastavenú postačuje ako na splátky úveru, na bežné opravy a údržbu, tak i na prípadné šetrenie na menšie investície. Úsporu na tvorbe fondu opráv sa nám podarilo dosiahnuť hlavne nasledovnými činnosťami:
a) Vybavenie štátnej dotácie na odstránenie systémových závad (t.j. odstránenie zatekania cez obvodové panely) – vybavili sme dotácia od štátu 465 tis.€ - čo sa nemuselo našetriť na fonde opráv a nemusel sa preto zvyšovať fond opráv,
b) Vybavenie výhodného úveru zo ŠFRB s 1% úrokom počas doby splácania 20 rokov vo výške 2 914 tis.€ . Týmto výhodným úrokom došlo k ďalšiemu šetreniu fondu opráv, pretože došlo k úspore na splátkach úveru cca 1 400 tis.€. , ako keby sa úver vybavoval v komerčnej banke s úrokom cca 4 až 6% - konkrétne napr. 3-izbový byt ušetrí na tvorbe FO cca 132,-€ ročne, t.j. 2640,-€ za 20 rokov splácania,
c) Veľmi dôležité je aj personálne vybavenie družstva v oblasti údržby. Ako som už spomínal, naše družstvo má pre tento účel vlastných údržbárov, ktorí sú schopní zabezpečiť praktický 80- 90 % všetkých drobných porúch a opráv. Ide o veľmi dobré rozhodnutie, pretože pri riešení akýchkoľvek porúch vieme veľmi operatívne zabezpečiť ich odstránenie, ale aj veľmi efektívne. Každý jeden živnostník, alebo malá firma je podstatne drahšia, ale podstatne menej operatívna, pretože drobné opravy na čom sa nedá zarobiť nikto nechce robiť.
Tu sa však v poslednom čase stretávame s rôznymi kritikami od „odborníkov“ z radov vlastníkov: ohovárajú údržbu, že si so sebou nedoniesli potrebný materiál a preto museli odísť a domu sa účtujú zbytočné náklady, alebo že to opravili, išlo to chvíľku a zase sa to pokazilo, atď. Takto ale môže hovoriť len laik. Z ľudí, ktorí poruchu nahlasujú nikto nevie povedať presne, v čom je príčina poruchy, čo a v akom rozsahu treba konkrétne opraviť. Samozrejme údržba si nemôže voziť so sebou celú dielňu a sklad nákladiakom. Údržbár alebo technik musí prísť na bytovku a zistiť príčinu poruchy a zistiť čo bude potrebné vymeniť, prípadne opraviť (aké rozmery, aké ventily, aké úchyty, aké fitingy atď.). No a potom si musia materiál zohnať t.j. zobrať zo skladu, prípadne ho isť kúpiť, prípadne v dielni vyrobiť. Pri starých zariadeniach sa tiež môže stať, že opravíte jednu časť a za chvíľu Vám vypovie druhá a ono to vyzerá, že ako to spravili, veď to išlo len chvíľku.
Len tu si musíte uvedomiť, že na drobnú údržbu nezoženiete živnostníka len tak, a keď ho zoženiete, tak bude určite oveľa drahší. Doma, vo svojom rodinnom dome, keď niekto hľadá majstra a zoženie ho, tak je veľmi šťastný a obskakuje ho (kávičkujú), ale keď si objednajú družstvo, tak sa schovajú za záclonu a pozorujú ich čo robia a potom samozrejme „profesionálne“ hodnotia ich prácu. Toto je veľmi dôležité vysvetliť vlastníkom bytov, že správca práve preto chce, aby bez vedomia zástupcu vlastníkov nikto nenahlasoval poruchy a žiadal o opravu a bolo by najlepšie, aby sa tej opravy aj zúčastnil. Ide o samostatnú hospodársku činnosť, ktorá je hradená z fondu opráv. Preto zákon č.182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších noviel v § 8 ods.4 uvádza, že styk vlastníkov bytov v dome so správcom zabezpečuje zástupca vlastníkov (alebo potom, je potrebné takýchto šikovných zainteresovať a nech riešia údržbu a opravy oni). Máme s týmto veľmi dobré skúsenosti, keď si „takýto“ vlastníci riešia tieto opravy.
II. – platby za výrobu a dodávku tepla
a) Úspora na dodávke tepla – odstránenie systémových závad a obnova bytových domov nám znížila mernú spotrebu tepla na m2 vykurovanej plochy o cca 50%, čo sme Vám vlani podrobne zdokumentovali,
b) Veľmi úspešne sme dokázali vyjednať veľmi výhodnú cenu u alternatívneho dodávateľa za plyn ako i elektrickú energiu. Ide o to, že máme pomerne veľké odbery elektrickej energie ako i spotrebu zemného plynu a preto vieme garantovať pomerne veľké množstevné zľavy,
c) V neposlednom rade, vykonali sme vo viacerých kotolniach veľmi účinné opatrenia, ktoré mali veľký vplyv na zvýšene účinnosti kotolne,
d) Taktiež sme na obnovených bytových domoch vykonali hydraulické vyregulovanie a meranie, čo má taktiež veľmi pozitívny vplyv na znížení platieb za dodávku tepla.
Toto sú ďalšie veľmi dôležité činnosti, ktoré sa podieľajú na znížených platbách za dodávku tepla a TUV, ktorú mesačne hradíte. Ako sme Vám vlani na grafoch ukázali, všetky bytové domy ktoré sme komplexne obnovili mali platby za teplo nižšie o 40 – 60%, čo je zníženie mesačnej platby za teplo cca o 20-25,0 € na byt.
III. – platba za poistenie bytového domu
Prostredníctvom Slovenského zväzu bytových družstiev, ktorého sme aktívnym členom, máme uzatvorenú Rámcovú zmluvu na poistenie bytových domov, ktoré sú v našej správe (s poisťovňou Allianz - Slovenská poisťovňa, a.s.). Plnenie poistenia je hlavne na živelné udalosti. Budovy sú poistené na nové ceny v rozsahu čl. 3 (požiar, blesk, výbuch, lietadlo), čl. 4 (víchrica, krupobitie), čl. 5 (živelná udalosť, t.j. záplavy, povodeň, zemetrasenie, sopka, zosuv pôdy, lavína a ťarcha snehu), čl. 6 (škody spôsobené vodou unikajúcou z vodovodného zariadenia v spoločných priestoroch) a čl. 8 (ostatné udalosti). Plus máte poistenie zodpovednosti z vlastníctva, t.j. keď napr. vo vašom byte praskne potrubie a urobíte škodu susedovi, alebo keď niečo spadne z fasády alebo zo strechy a poškodí auto pri dome a pod. Poistenie zodpovednosti ale neplatí pre udalosti, ktoré spôsobí vlastník bytu svojou vinou. Keď sme porovnávali ceny poistenia mimo rámcovej zmluvy, zistili sme nasledovné: byt s rozlohou 76,96m2 má v poisťovni náklad na poistné cca 2,95€/mes. U nás cez rámcovú zmluvu SZBD bol náklad za takú istú výmeru iba 0,65€ za byt mesačne, čo predstavuje úsporu iba na poistení cca 2,30€ na byt mesačne, čo za rok urobí úsporu takmer 28,- €. Pri poistení 1 200 bytov + garáže dosahujeme celkovú úsporu cca 31,5 tis. € ročne.
No a teraz Vám predkladáme obraz našej doterajšej činnosti v grafickej podobe za obdobie od 2001 do 2013
- Od roku 1993 – 2002 sme postupne zabezpečovali vo všetkých kotolniach vybavenie ekvithermickej regulácie a vybavovali dotácie na výrobu tepla a teplej vody – keby sme hodnotili aj tieto roky, boli by to podstatne vyššie úspory pre vtedy družstevníkov – teraz vlastníkov bytov,
- Východiskový rok 2001 je ako bod nula, kde boli reguláciou stanovené ceny tepla,
- Od roku 2002 – 2005 sme vykonávali odstránenie systémových vád, a od roku 2006 doteraz vykonávame obnovy domov a ostatné racionalizačné opatrenia o ktorých sme Vás pravidelne informovali.
Ako z uvedeného grafu vyplýva, merná spotreba tepla na UK, teda spotreba tepla, potrebného na vykúrenie 1m2 plochy – modrá priamka, sústavne klesá. V roku 2001 na vykúrenie 1m2 bolo potrebné v priemere 154,76 kWh, tento rok nám postačovalo iba 79,0 kWh, to je prakticky o polovicu menej. Keby sa neboli vykonali opatrenia na zníženie mernej spotreby tepla, cena tepla by opisovala cenu plynu. Rozdiel medzi cenou tepla a cenou plynu je dosiahnutá úspora, čo za uvedené roky predstavuje 2 726 tis. €.
Ako z predloženej správy a skutočne dosiahnutých výsledkov vyplýva, naša organizácia SBD – P dosahuje z hľadiska zabezpečovania správy, údržby a služieb spojených s bývaním výsledky, ktoré určite nemajú v tejto brandži obdobu a sú na veľmi dobrej úrovni. Napriek uvedenému, samozrejme zisťujeme, že aj u nás sa nájdu slabšie články, ktoré vo veľkej miere tieto veľmi dobré hospodárske výsledky kazia. Ako sme v poslednom čase zistili, jeden z týchto slabých článkov je komunikácia medzi vlastníkmi bytov a nebytových priestorov a správcom . Každoročne sme zástupcov upozorňovali na zákon č. 182/1993 Z. z., kde v § 8a ods.4 v znení noviel znie, že styk vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome so správcom zabezpečuje zástupca vlastníkov. Na základe uvedeného sme spracovali systém, ktorý sme predpokladali, že bude postačovať a to tak, že sme Vám dali aj do „Dohody o pracovnej činnosti“- aby ste ako zástupca správcu, každoročne na domových schôdzach oboznamovali vlastníkov so správami správcu, ktoré Vám tu predkladáme, ako aj s tvorbou a čerpaním fondu opráv. Žiaľ, zisťujeme, že tieto schôdze sa vykonávajú málokedy a potom sa niektorí vlastníci hnevajú, že nie sú informovaní. Samozrejme, že máme aj zástupcov, ktorí tieto schôdze poctivo robia, aj so zápismi zo schôdzi. Preto sme sa rozhodli, že Vás požiadame o skutočné vykonanie týchto schôdzi s tým, že sme pre Vás písomne pripravili formulár zápisnice aj prezenčné listiny. Zo schôdzi je potrebné vyhotoviť zápis. Ak v diskusii padnú požiadavky na správcu, zapíše sa do tohto zápisu, podľa ktorého ich následne budeme spolu riešiť. V prípade problémov väčšieho rozsahu alebo ak si vlastníci vyžiadajú aj zástupcu správcu, tak takúto schôdzu uskutočníme. Veľmi dobre chápeme, aké problémy sú zo schôdzou (príde malo ľudí, diskutuje sa (háda sa) o všeličom. Pokiaľ nebudete vedieť odpovedať na niektoré ekonomické, alebo technické dotazy, treba ich zahrnúť do zápisu a mi na to budeme písomne odpovedať.
V Pezinku, 15.5.2014
zn. 183/2014
Ing. Ivan Benčat - predseda SBD-P Pezinok
Príloha k správe o činnosti správcu
Späť na začiatok
