Komplexná obnova bytových domov (KOBD)

Úvod

        Naša organizácia SBD-P Pezinok spravuje bytové domy, ktoré sú moderné s kvalitných materiáloch, ale aj staré, ktoré boli postavené ešte v minulom storočí a ktoré nespĺňajú požiadavky dnešnej doby. Ide hlavne o vysoké spotreby jednotlivých druhov energií (hlavne vykurovanie a teplá voda), cena ktorých každoročné narastá a preto predstavujú najväčšie položky za služby spojené s bývaním. Toto bol hlavný dôvod, prečo sme sa už v roku 2002 rozhodli, že pre tieto bytové domy je potrebné vykonať obnovu, formou rekonštrukcií jednotlivých stavebných prvkov tak, aby spĺňali základné požiadavky t.j.- dosiahnuť podstatnú úsporu na vykurovanie a TUV, ale zabezpečiť aj výmenu fyzicky zastaraných a opotrebovaných stavebných prvkov.
        Obnova bytových domov má spĺňať oprávnené požiadavky vlastníkov bytov na moderné a spokojné bývanie, aj v starších bytových domov. Aby tieto požiadavky boli splnené, je potrebné zrealizovať úpravy, ktorými sa to dosiahne:

• zateplením obvodového plášťa, strechy a ostatných oddeľujúcich konštrukcii – znížiť tepelné straty objektu, tým dosiahnuť úspory na dodávku tepla na vykurovanie budovy,
• vymeniť všetky otvorové výplne bytového domu, na spoločných nebytových priestoroch,
• výmenou a vyregulovaním rozvodov teplej vody, znížiť potrebu tepla na prípravu teplej vody (zaizolovaním rozvodov TV podľa platnej legislatívy),
• vymeniť kanalizačné potrubia a rozvody studenej vody,
• odstrániť systémové poruchy obvodového plášťa, strechy, poruchy balkónov, resp. lodžií,
• odstrániť hygienické nedostatky (tvorba plesní), predĺžiť životnosť bytového domu, dosiahnuť vyššiu hodnotu majetku a v neposlednom rade celkový vzhľad obnovenej budovy,
• vymeniť rozvody plynu z dôvodu bezpečnosti vlastníkov,
• vymeniť, resp. zrekonštruovať výťahy, kotolňu

Podmienky pre KOBD

        Aby boli splnené podmienky pre kvalitnú obnovu budovy vo všetkých hľadiskách, je potrebné v prvom rade spracovať pre každý bytový dom investičný zámer, v ktorom sa zachytia všetky požadované opatrenia a kde budú zahrnuté aj požiadavky vlastníkov. Jeho obsahom je najmä:

1. Technický návrh aj s podrobnou technológiou odstránenia závad, rozsah týchto opráv podľa jednotlivých stavebných prvkov.
2. Finančná analýza zameraná na možnú realizáciu obnovy bytového domu. Zhodnotiť možnosť použitia vlastných finančných prostriedkov vo fonde PÚO, prepočítať výšku splátky úveru a úroku, ako i nutnosť tvorby fondu na bežnú prevádzku bytového domu. Z uvedenej analýzy vzíde potreba či je treba navýšenie fondu opráv, alebo nie tak, aby bolo možné tento investičný zámer realizovať.
3. Podľa zákona o ŠFRB popis zákonných podmienok, za ktorých štát je ochotný poskytnúť štátnu podporu na „Obnovu bytových domov“ formou poskytnutia veľmi výhodného úveru s úrokom 1% so splatnosťou 20 rokov.
4. Zabezpečenie kompletnej inžiniersko – investorskej činnosti a stavebný dozor.
5. Vyhodnotenie realizovaných opatrení.

1. Technický návrh aj s podrobnou technológiou odstránenia závad, rozsah týchto opráv podľa jednotlivých stavebných prvkov

1.1. Náhrada nefunkčných okien a balkónových dverí
        Je potrebné vymeniť všetky okná a balkónové dvere, nakoľko tieto bývajú v zlom technickom stave, pri dažďoch dochádza k premokaniu do jednotlivých miestnosti, čo spôsobuje neželané tepelné mosty. Cez tieto stavebné otvory dochádza k podstatnému úniku stále drahšej tepelnej energie. Pri správnej montáži kvalitných okien za nové, plástové so sklom, ktoré má tepelnoizolačné vlastnosti – súčiniteľ prestupu tepla min. K= 1.1 W/m2K dochádza nie len k veľkej úspore na tepelnej energii, ale aj k podstatnému zníženiu prieniku hluku z vonkajšieho prostredia.

1.2. Zateplenie fasády panelového domu
        Stavebné systémy realizované hromadnou formou výstavby v rokoch 1948 - 1992 nezodpovedajú v súčasnosti požadovaným tepelno - technickým normám, vykazuje väčšiu energetickú náročnosť. Preto je prospešné, a ekonomicky účinné, ak sa pristúpi k zatepleniu celého bytového domu, kontaktným zatepľovacím systémom tak, aby bola zaručená optimálna funkčnosť a trvanlivosť tohto stavebného systému. Samozrejmosťou je použitie certifikovaných zatepľovacích systémov, ktoré majú CE – Európsky certifikát, s kvalitnou povrchovou úpravou.

1.3. Zateplenie strešného telesa
        Tam, kde je taká možnosť, navrhujeme praxou overené zhotovenie plytkej sedlovej strechy ukotvenej pomurnicami a stolicou z nosníkov o hrúbke 150/150 mm a krokvami 80/150 mm. Ide o konštrukciu strechy, ktorá je kladne staticky posúdená s dostatočným sklonom a zateplená izoláciou z minerálnej vlny. Strešná krytina z kontinuálne žiarom pozinkovaného plechu s lesklou lakovo-plastovou úpravou zaručuje nezatekanie do strešného plášťa. Na uvedenú strešnú krytinu je poskytovaná 30 ročná záruka na neprehrdzavenie. Zároveň je nutné zrealizovať montáž kompletného žľabového a odtokového systému a nainštalovať nové bleskozvody.

1.4. Hydraulické vyregulovanie tepelnej sústavy a meranie tepla v bytoch
        Po obnove je potrebné vykonať hydraulické vyregulovanie všetkých rozvodov a spotrebičov tepelnej energie, čo zaručí, že v celom objekte bude tepelná pohoda v objektívnej spotrebe. Zabezpečiť pasportizáciu vykurovacích telies s následnou montážou pomerových rozdeľovačov tepla.

1.5. Výmena, resp. zaizolovanie rozvodov teplej vody
        Pre správne posúdenie spotreby tepelnej energie je nevyhnutné počas realizácie zabezpečiť výmenu, resp. zaizolovanie rozvodov teplej vody a vyregulovanie celej rozvodovej sústavy.

1.6. Výmena, resp. rekonštrukcia výťahov
        V tých bytových domoch, kde sú inštalované výťahy, odporúčame ich výmenu za nové vyhovujúce platným technickým a bezpečnostným normám (napr. STN EN 81 80).

1.7. Rekonštrukcia kotolne
        V bytovom dome, kde je domová kotolňa, je veľmi výhodne uskutočniť rekonštrukciu celej kotolne, pretože inštalované kotle, sú už fyzicky ale hlavne morálne opotrebované a preto nedosahujú požadovanú účinnosť.

2. Finančná analýza zameraná na možnú realizáciu obnovy bytového domu

2.1. Náklady na realizáciu celkovej opravy panelového domu
        Spracovať analýzu nákladov na odstránenie závad a porúch podľa jednotlivých stavebných konštrukčných prvkov a podľa odborného odhadu:

• zateplenie obvodového plášťa + 2x rímsa + 2x štít,
• výmena okien spoločných priestorov, vchodové dvere hliníkové so schránkami,
• hydraulické vyregulovanie tepelnej sústavy, rozvodov teplej vody, zaizolovanie potrubí a pod.,
• výmena vnútorných rozvodov SV, TÚV a kanalizačných potrubí,
• zateplenie plochej strechy, alebo vytvorenie novej plytkej strechy, so zateplením a kompletným zvodovým systémom,
• obnova lodžií, resp. balkónov (podľa typu stavebnej sústavy),
• bleskozvodové zariadenie, elektronické uzamykanie, vrátnik,
• úprava vchodových časti (dlažba, vymaľovanie, dvere a ostatné),
• výmena výťahov, resp. rekonštrukcia,
• rekonštrukcia kotolne,
• výmena rozvodov plynu.

2.2. Potreba navýšenia tvorby FPÚO
        Na základe spracovaného odborného posúdenia nákladov vyhodnotiť tvorbu fondu na pokrytie splácania istiny a úroku, navrhnúť výšku tvorby s poukázaním na predpokladané úspory a dopady na platby konečných spotrebiteľov po takejto obnove bytového.

3. Zákonné podmienky finančného zabezpečenia opravy panelového domu z prostriedkov ŠFRB

3.1. Štátna podpora na „Obnovu bytových domov“ formou poskytnutia výhodného úveru
        Finančné prostriedky na obnovu bytového domu je možné zabezpečiť zo ŠFRB s úrokovú sadzbu 1% so splatnosťou 20 rokov. Zákonnou podmienkou sú:

• úverové podmienky – splátka istiny a úroku – 20 rokov s úrokovou mierou 1%,
• vlastné prostriedky na fonde opráv – 25% z investičných nákladov,
• znalecké posúdenie, tepelno – technické posúdenie a výpočty so zárukou minimálnej úspory tepelnej energie na kúrení vo výške 35%,
• zabezpečenie finančného záväzku – zriadenie záložného práva na účet Fondu údržby a opráv.

4. Zabezpečenie kompletnej inžiniersko – investorskej činnosti a stavebného dozoru

4.1. Inžiniersko – investorská činnosť
        Pri realizácii takejto náročnej investície je nutné zabezpečiť kompletnú inžiniersko - investorskú činnosť – pri investičnej činnosti ide o nadstavbovú službu pri príprave a uskutočňovaní stavieb, ktorou sa zabezpečuje celý balík služieb, t.j. pri zastupovaní stavebníka v konaní so štátnymi orgánmi, samosprávnymi orgánmi atď. Ide hlavne o zabezpečenie vstupných podkladov, prieskumy, znalecké posudky, odborné posúdenia a stanoviska, zastupovanie pri územnom konaní, stavebnom a kolaudačnom konaní ako i zabezpečenie podkladov k týmto konaniam. Pri zabezpečovaní investorskej činnosti ide o zabezpečenie zmluvy o poskytnutí podpory, vybavenie úveru, k čomu je nutné zabezpečiť – zmluvu o zriadení záložného práva, zabezpečenie registrácie záložnej zmluvy v Notárskom registri záložných zmlúv, vinkulácií finančných prostriedkov – tri mesačné splátky z fondu opráv v prospech veriteľa(ŠFRB), doklad o poistení stavby voči živelným pohromám s vinkuláciou poistného plnenia v prospech veriteľa vo výške poskytnutého úveru. Až po takto pripravených a úradne overených dokladov, ŠFRB pristúpi k uzatvoreniu a podpísaniu „Zmluvy o poskytnutí úveru“.
        Za uvedenú náročnú činnosť si účtujeme iba 3,5% z rozpočtových nákladov realizovanej stavby.

4.2. Stavebný dozor
        Stavba sa musí realizovať za účasti autorizovanej osoby, ktorá vykonáva odborný a stavebný dozor.

5. Vyhodnotenie realizovaných opatrení

        Po odbornej realizácii všetkých uvedených opatrení dôjde k podstatnému zvýšeniu komfortu bývania, k predĺženia životnosti nehnuteľnosti, k zvýšeniu finančnej hodnoty majetku vlastníkov bytov a k nezanedbateľným úsporám tepla do ÚK a prípravy teplej vody.

Záver

        Takto spracovaný investičný zámer sa prerokuje na domovej schôdzi vlastníkov, kde tento odsúhlasia s prípadnými doplneniami. Takto doplnený IZ je predložený projektantovi, aby vyhotovil projektovú dokumentáciu podľa platných noriem a vyhlášok. Zároveň vypracuje výkaz výmer tak, aby sa tento dal použiť na výber dodávateľa, a aby mali všetci záujemcovia (realizačné firmy) rovnaké východiská. Po výbere dodávateľa a odsúhlasení rozpočtu takto pripravenej stavby a vydokladovania všetkých náročných administratívnych povinnosti sa žiadosť na financovanie postúpi na ŠFRB. Po schválení a odsúhlasení ŠFRB sa pristúpi k realizácii.

Späť na začiatok